除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策推动了行业本轮调整的发生，例如，各地公布08、09年住房建设计划、加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收、调整住房供应结构、加强了保障性住房建设等政策，分流了部分商品房需求，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。

　　2、调整的幅度会有多大，时间会有多长

　　2.1房地产行业的崩盘和调整

　　毫无疑问，我国房地产行业正处于阶段性的调整中，那么调整的幅度会有多大，时间会有多长呢？要回答这个问题，我们先来看看房地产行业在波动过程中的崩盘和调整的区别。房地产行业是典型的周期性行业，在由波峰向波谷的下跌过程中，根据其调整时间及幅度，以及对宏观经济的影响程度，通常可分为崩盘与调整两种类型。

　　2.1.1崩盘主要表现特征：

　　（1）膨胀、收缩的幅度很大，一般情况下，资产的涨跌幅度要在40%以上
；
　　（2）调整时间长，恢复缓慢，通常在三年以上，甚至长达十年；

　　（3）销量大幅下降，成交极度萎缩；

　　（4）对社会经济影响巨大，经济增长大幅下滑，常常伴随货币贬值，通货膨胀加剧；大量房地产贷款成为呆、坏账，不少金融机构倒闭；工厂纷纷倒闭，失业人数，犯罪率剧增，甚至出现社会危机。

　　实质：

　　从日本、香港、泰国的房地产崩盘来看，支撑行业繁荣和过热的主要因素已经不是需求因素，而是由过多的资金推动的，是一种在供不应求假象下的货币幻像，房价、地价已经高到非常离谱的地步。也正是由于价格严重偏离价值，因此行业在泡沫破灭时出现了巨幅调整，经历了长时间的下跌过程，对整个社会经济造成了灾难性的影响。
　　典型案例：

　　从国外房地产行业发展的情况来看，几次典型的崩盘主要有：日本上世纪90年代的房地产泡沫破灭，1997年东南亚金融风暴时香港、泰国、马来西亚等国家及地区的房地产泡沫破灭；此外，香港房地产市场在其发展过程中多次大起大落，分别在1964年、1973年、1981年发生过崩盘。（具体情况见附表1）

　　2.1.2调整

　　主要表现特征：

　　（1）膨胀、收缩幅度较小，一般情况下，资产涨跌幅度在30%以内；

　　（2）调整时间短，恢复快，通常不超过三年；

　　（3）销量下降，但价格下跌后有需求支撑；

　　（4）对社会经济影响较小，经济增长有所放缓，但没有大幅下滑；房地产贷款增速放缓甚或者下滑，但未引起大量金融机构倒闭；社会基本稳定，未因房地产行业衰退出现明显的社会问题。

　　实质：

　　房地产行业发生阶段性的调整，其实质是行业仍处于快速的发展过程中，进入繁荣的主要原因是由需求推动，并伴随着套利资金的进入而使行业发展过热，从而使房屋及土地价格过高，超过了居民的承受能力而存在调整的需要。调整通常导致了房价、地价的下跌或者涨幅大幅放缓，但下跌幅度相对较小，恢复也较快。
　　典型案例：

　　在房地产行业发展周期的波动中，更多的表现为调整而不是崩盘，尤其是伴随宏观经济波动而产生的行业调整。（具体见附表2）

　　2.2我国房地产行业正处于调整之中，但不会崩盘

　　2.2.1我国目前实行的是高房价政策

　　(1)房地产是事实上的支柱产业，土地财政政策短期内难以改变2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。房地产对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。

　　从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。

　　(2)政府垄断土地供应，开发商垄断商品房市场供应

　　首先，我国土地资源紧张，在"18亿亩耕地红线"的高压下，政府加强对土地资源的管理将是一项长期国策，我国大中城市在未来的土地资源情况将越来越紧张，这从源头上决定了房地产业的土地供应紧张是一个长期现象。

　　其次，我国实行土地批租制度，政府垄断了土地供应，推高了土地价格。政府通过"征购、储备、出让"等一整套流程，实现了对土地的垄断经营。政府为获得足够的财政收入，有着推高地价的原始冲动，对行业的调控只是为了防止行业过热，以免对国家经济以及政府本身的利益造成损害。香港经验表明，政府的垄断经营直接推高了地价，并在很大程度上导致了高房价，我国在2001年取消土地协议出让，通过土地储备并实施"招拍挂"公开出让以来，地价也一路走高。

　　从现行的行业产业链来看，土地出让完成之后，开发商作为一个整体垄断商品房的供应，所谓的竞争只是寡头之间的竞争。今年1-5月份，上市公司仅拿地730万平米，总地价才153亿元，政府推出的不少土地遭遇流标，并未形成实际供应，行业度过低潮之后，将面临供应紧张的问题。
　　(3)住房供应"双轨制"难改高房价格局